变化就是机会。眼下的深圳地产，就将迎来一次历史性的变革。

２００９年５月份，《深圳综合配套改革总体方案》获批，加上之前通过的《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》，一幅有关深圳未来改革的宏伟蓝图正勾勒出清晰的轮廓。毫无疑问，其中最吸引人的是深圳“扩容”在即。

按照《方案》规划，今年深圳改革的重头戏就包括向中央申报将特区范围扩大至全市，将原属关外的宝安区、龙岗区和光明新区纳入特区之内。如果获得批准，深圳特区的总面积将由现在的３９５平方公里扩容为１９４８平方公里，相当于两个香港。

需要注意的是，这不是一次简单的深圳面积扩大，而是将深圳置身珠三角一体化的洪流中，以寻找城市发展空间和新时代动力的标准，催化深圳再次腾飞。一言蔽之，大深圳的时代终于到来了。

大深圳，这一概念并不陌生。早在２００５年之前，就有人预言，深圳的城市空间日益狭窄，城市发展资源日益稀缺。事实上后来的百万白领出关置业，龙华、宝安相继崛起，都证明了深圳如此的渴望空间，如此需要“扩容”。

如果说，之前的“大深圳”仅限于改善居住观，是平抑高房价的“利器”，那么随着《综改》和《纲要》的出台，大深圳已经成为触动深圳地产格局的实质。在这一背景下，土地成了人们最为关注的目标，土地的综合运用和关内外统一规划，将提升深圳土地的使用效率；深圳地产股集体飙升，深圳地产新格局、新版图正在呈现。谁将吸引更多的置业者关注？谁将会成为这场盛宴中的最大获利者？

争夺新版图，抢占新机遇。日前，二十余家品牌开发商和知名代理企业共聚一堂，展望大深圳下的地产格局，梳理新版图中楼市价值的延伸规律。一场关于深圳楼市新版图的价值解析，一次大深圳背景下的地产猜想，从这里开始。

英联国际不动产董事长郭建波

投资需求支撑楼市

《深圳综合配套改革总体方案》以及《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》的出台，重新规划了深圳未来的方向，而房地产行业是受经济和社会影响最敏感的行业，因此方案出台后，开发商更应该高度重视深圳的改革趋向和未来演变。

对地产而言，毫无疑问是新机遇。实际上对比长三角，珠三角一体化的进程要缓慢得多，而且长期以来深圳的二元结构明显，使得房地产也出现二元结构，具体表现为：关内市场稀缺成熟；关外市场快速发展而不稳定。

可以预计，《综改》和《纲要》出台后，未来深圳楼市将成为配套改革的市场，这样使得关内外衔接段的楼市，例如宝安中心区和龙华，这些区域楼市价格波动快、供应量大，成为深圳市场的晴雨表。政府财政更多投入到关外的城市化建设，以及深圳和周边城际的连接，因此这能有效盘置楼市，增加容量。

其二，从价格出发，《综改》和《纲要》出台后，特区内和深圳周边一小时区域的房价差距有望填平。目前东莞、惠州市镇楼市尚未成熟，但是资源优势明显，居住质素优于深圳高端市场。

值得关注的是最近的深圳楼市，由恢复性增长变成快速上涨，这恰恰吻合了国务院关于“中国经济正处于走出低谷恢复增长关键时期”的定义。一般认为目前楼市属于资金推动型和通胀规避型，优质房地产全面热销。在积极货币政策不变的前提下，预计深圳楼市会继续冲击２００７年高位。深圳楼市本质是投资型市场，依靠刚性需求和改善型需求已经不足以支撑。

 深圳商报广告处总经理助理王晓鸣

聚焦变化和机遇

改革开放３０年后，深圳再次迎来重大发展机遇。《综改》和《纲要》的出台，意味着深圳发展迈上新台阶，这是深圳腾飞的新机遇。毫无疑问，深圳地产前景会更加美好，这也是开发商的重大利好。

特区版图一旦扩大，土地成了市场最关注的目标，土地的综合运用和关内外统一规划，将提升深圳土地的使用效率，从而使置业者的选择面大大增加。因此今天我们来探讨深圳新版图、地产新格局下的问题：用什么样视角看待楼市？深圳地产主战场将在哪里？一体化之后深圳房地产价格变化趋势怎样？置业者对新格局地产有什么更高要求？一起来审视房地产市场发展轨迹，展望发展前景。

最近，我们也看到房地产市场的变化，豪宅热销、地王出现、投资客解套，２００７年高点重来……其实这正表现出地产行业的特殊性、趣味性和深刻性。作为深圳主流媒体的深圳商报，我们有责任关注城市版图变迁中的机遇和挑战，为楼市健康发展做出贡献。

深圳商报广告处总经理助理张蕾

新版图抢占新地形

《综改》和《纲要》的出台，顺应了城市的发展，吻合深港澳一体化的趋势。今天深圳城市发展改革的意图非常明确，突破二元模式向组团发展，未来的目标是：深港紧密合作，形成亚太最有竞争力的城市群。因此土地板块增量明显，地产版图变迁在即。

我们更应该站在整个珠三角市场的角度，看待深圳地产版图的变迁。实际上珠三角市场从２００５年开始进入深圳人视线，在２００７年到达高点，２００８年全面回落。但是从２００９年开始，无论是深圳还是珠三角地产开发商，地产布局都以珠三角为立足点，《综改》和《纲要》也是为提速珠三角一体化进程出台的。虽然楼市有起落，但是珠三角一体化是不容怀疑的。例如最近惠州惠港新天地有８０％～９０％是由深圳客户去购买的。

地产企业结合珠三角新的布局，抢占有利地形，这是大势所趋。